2020上半年,全球房市发生了什么?

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2020年前六个月的全球房屋市场总体呈下滑趋势。在资本市场中,欧洲情况好于亚洲和北美,原因主要在于需求量大而供给不足。疫情对租赁市场的打击超过了资本市场,因为国际与企业承租人比例较大,疫情来临时需求量势必缩减。危机中,相较于尽可能保留房产的业主,房东更倾向于降低租金以留住租客,也是导致租金下降的重要原因。

图1:2020上半年房价与租金的变化公寓房价平均下跌0.7%,而面积平均大两倍的别墅则保持着0.3%的涨幅。


在对业界专家关于对未来预期的问卷调查结果中,46%认为今年下半年仍会是小幅下降趋势,只有5%持相反意见。而在对更长远的展望中,专家们却是比较乐观的,近一半预计2021年、70%相信2022年房价将继续攀升。


图2:房价与租金平均半年增长

资本市场情况及分析


韩国抗疫较为成功,对房价影响并不大。此外,低利率及限购政策也是其房价上半年能上升5.5%的主要原因。

莫斯科的房产市场以国内需求为主。疫情导致油价与卢布贬值,房产从而成为安全投资,同时也让俄罗斯持外币的卖家看见良机。


//中国内地

因积压的房屋需求出现,加上央行放宽信贷,深圳、杭州、上海出现微幅上涨。北京因受疫情封城影响,出现最低限度的下滑。广州房价虽然上半年也出现下滑,但现已恢复稳定,近期也已出现快速回增。


//日本

东京是亚洲唯一一个上半年房价上升的城市,原因仍然在于供给不足。


//欧洲


只有三个城市在上半年实现资本增值:柏林、阿姆斯特丹和巴黎,主要原因在于市场需求量大、供给有限,即使在疫情影响下依然保持价格增长。

其中德国抗疫成果在西方国家最突出。归功于其成熟的医疗体系,德国在所有工业国家中死亡率最低。同时,作为欧洲最大经济体,德国在危机中表现出很高的抗压能力。




柏林作为首都的优势更加明显,目前370万人口位德国第一,并且仍在持续增长,其中不乏外来移民。柏林经济、文化、教育与创新地位都不断吸引着全球年轻人加入。种种因素都为其稳固的房屋市场提供了坚实的地基。在疫情中其他城市房价纷纷下跌的环境中,仍保持着3.1%的涨幅,证明了柏林的实力。

其余国家受疫情影响较大,绝大多数城市均呈下降趋势。里斯本和马德里下降幅度最大,但因供给依然稀缺,防止了更大程度的下跌。

伦敦下跌幅度轻微,原因一是在于脱欧情况愈加清晰,二是Lockdown期间积压的需求在五月重回市场。但因买家总体预算缩减,市场仍对价格十分敏感。

瑞士的房屋市场非常稳定,只因国际需求降低导致房价微幅下降。


图3:2019年12月到2020年6月房价增长。柏林在首尔和莫斯科之后,位居欧洲首位。

除欧洲以外,以下国家和地区下跌程度更为显著:


//中国香港

上半年因政治原因极受关注,其房屋市场也因此严重受挫。加上疫情的打击,香港也进入了房价下跌幅度最大城市的梯队。尽管如此,香港仍是世界上房价最高的地区,并比排名第二的纽约高出78%。


//美国

全球受疫情打击最严重的国家。洛杉矶房价下跌最大,且其失业率从二月的4.6%三个月直接攀升到20.6%。纽约近几年来就因供给过剩出现房产贬值的情况,外加疫情打击,房价跌幅虽低于洛杉矶,却也不容乐观。

图4:全球各地当前房价


编译参考于Savills Research。