柏林房产市场与未来价格发展趋势


改变资本的动态

历史上,柏林因失业率较高,经济产出较慢,购买力指数较低而一直落后于德国六大都市,。近几年来,这种状态得以改变,差距已经缩小,柏林失业率几年来稳定控制在10%以下,而柏林已经转变为服务型经济(85%的产出来自服务业)。虽然整体而言德国的GDP增长正在放缓,但柏林在过去几年的表现优于全国平均水平,2017年为3.1%。

自2004年以来,柏林的人口稳步增长,每年有超过50,000人前往该市寻找就业机会。2017年,Treptow-Köpenick在柏林的人口增长率最高,而一些地区,如Friedrichshain-Kreuzberg可被视为人口过剩(人口密度最高),直至今天,仍然有着显着增长。尽管密度很高,但仍有很多尚未开发或未充分利用的特性。柏林 – 米特区显示了人口发展与新建筑的紧密联系,记录了最广泛的住宅建设和最高的绝对人口增长。
 

价格和租金

虽然租金水平的上升趋势有所放缓,但柏林的公寓和公寓楼仍然实现两位数的价格增长率。

柏林公寓的要价与去年相比上涨了12%。2018年第一季度至第三季度的中位价要价为每平方米4,150欧元。当价格上涨几乎全部达到两位数时,与前几年一样,需求超过了可供出售的公寓供应量,这也推动了价格的上涨。其原因首先是由于租赁市场狭窄。其次,持续走低的利率水平通常意味着即使在高购买价格下,每月的信贷分期也低于同等公寓的租金水平。第三,国内外购买公寓的长期需求,如财富积累和为退休做准备。

如今,柏林的空置率仅为1.1%。

与往年一样,公寓的最大报价集中在市中心或靠近市中心的区域。超过50%的广告记录在Charlottenburg-Wilmersdorf,Mitte,Pankow(包括Prenzlauer Berg)和Friedrichshain-Kreuzberg四个中心区。

关于租金,在今年前三个季度,租金中位数为每平方米10.34欧元。这比2018年同期增加5.6%。与2017年相比,增长有所放缓 – 2017年新建和现有房屋租金上涨6-7%。

前几年增长率为:2014年:3% ,2015年:3。8%,2016年:5。5%,2017年:7%。在前几年的上升趋势之后,经济放缓可被认为是略微调整,或部分归因于更严格的租金管制法。


城市化和中心地位仍然是影响租金的最重要因素。每平方米12.99欧元(加上9.9%),这一形态在Friedrichshain-Kreuzberg区尤其强劲; 其绝对增长和相对增长速度都是最快的。

近年来,柏林购买公寓楼的广告投放数量稳步下降。与公寓市场一样,需求明显超过供给。鉴于租金和物价水平不断上升的趋势以及投资选择缺乏,许多业主认为并没有理由出售其房产。2017年投资组合交易量达到约46亿欧元,远高于上一年的水平。2018年前三个季度出现了供应短缺的迹象。柏林在全国交易量中的总体份额仅为19%左右。根据Gutachterausschuss专家委员会的说法,在个人交易中,每年仍有超过1,000个纯住宅或住宅/商业建筑被出售。因此市场仍然在流动,但是产生大量采购量变得越来越困难。
 

施工动态:

租赁公寓在新建筑量中的份额继续上升。许多地区正在大幅增加注册新建筑管道。目前,营销主要集中在租赁公寓细分市场,目前约有60%的新单位标记为出租。正如预期的那样,一些新的公寓被买家作为投资物业收购和出租,这一份额甚至可能会增加。

目前的价格周期会很快结束吗?

房价周期的典型持续时间仅为五年。因此,延长的十年周期是一个引人注目的案例。特别是在金融稳定性和对经济的潜在负面影响方面,每次上涨都会出现急剧挫折的风险。以下条件表明上升趋势周期即将结束:

供应量大幅增加,空置率上升。鉴于新建筑活动的限制因素,该周期不太可能在2022年之前结束。
劳务移民到德国停止。根据联邦统计局最近的官方数据,2017年德国净移民人数为416,080人。在2018年6月的月度报告中,德国央行预计2018年至2020年期间的净移民人数将达到120万人 – 减少劳务移民不太可能。
利率大幅上升,因此德国住宅房地产市场的租金回报变得不那么有吸引力了。

人口显然更喜欢租房而不是买房。2017年,重新出租的公寓租金飙升至同比的6.9%,为23年以来最高。尽管2018年租金动态大幅放缓,并且可以预期采取进一步收紧租金控制法的政治措施,但住宅房地产市场短缺表明租金上升趋势仍在继续。

根据DB研究,上述四个条件不太可能在2019年实现

因此,预计价格周期将保持不变。与过去十年一样,价格看起来将以比租金更快的速度上涨。虽然这会对初始租金回报构成进一步的下行压力,但对于私人和机构投资者而言,房地产市场资产应该比资本市场投资更具吸引力。由于房地产市场收益率明显优于未来几年的德国政府长期债券,因此这一价格周期被反对在近期结束。

此外,许多房地产资产也比上市公司的高价格和股息更具吸引力。因此,整个德国每年4%左右的租金回报可能会吸引更多的投资者,而在金融危机时期,相较于金融资产,房地产投资可能更会被看好。
 
数据来源:

Housing Market Report Berlin 2019 – BERLIN HYP & CBRE:  https://www.berlinhyp.de/medias/sys_master/pdf/h81/h9f/8812673859614.pdf

Germany property and metropolis market outlook 2019 – Deutsche Bank:

https://www.dbresearch.com/PROD/RPS_DE-PROD/PROD0000000000488866/Ausblick_auf_den_deutschen_Immobilienmarkt_2019.PDF